전세 사기, 이제 남의 이야기가 아닙니다. 2023~2024년 전국적으로 발생했던 전세 사기 사건은 수많은 무주택 실수요자들의 삶을 송두리째 흔들었습니다. 정부의 대책과 제도 정비에도 불구하고 2026년 현재도 전세 사기, 깡통전세 피해는 여전히 발생하고 있으며, 특히 청년층, 신혼부부, 사회초년생 등 주거 경험이 부족한 실수요자들이 주 타깃이 되고 있습니다.
이번 글에서는 최근 발생한 실제 피해 사례를 바탕으로, 전세 사기가 어떻게 이루어지는지, 왜 걸려드는지, 어떻게 예방할 수 있는지를 구체적으로 안내해드리겠습니다. 부동산 계약, ‘모르면 당합니다.’
1. 2026년에도 사라지지 않은 전세 사기
정부는 2024년 이후 전세사기 근절 대책을 통해 깡통전세 방지를 위한 보증금 보호 제도 강화, 공인중개사 의무 확대, 깡통 가능성 자동 경고 시스템 등을 도입했습니다.
하지만 여전히 다음과 같은 조건에서는 피해가 지속되고 있습니다:
- 신축 빌라 또는 다세대주택 중심의 고전세 계약
- 집주인 다주택 보유 → 근저당 과다 설정 상황
- 전세계약 시 권리분석 없이 중개업소 의존
즉, 제도는 정비됐지만 실제 거래 현장에서는 사각지대가 존재하고, 정보 비대칭으로 인해 주거 약자들이 피해를 입는 구조는 여전한 상황입니다.
2. 전세 사기 실제 사례 (2025~2026년)
📍사례 1. “서울 신축 빌라, 입주 두 달 만에 경매 통보”
서울 강북구의 신축 빌라에 보증금 2억2천만 원에 전세 입주한 A씨는, 입주 후 두 달 만에 등기부등본에 ‘임의경매 개시’가 뜬 것을 확인했습니다. 확인 결과 해당 집은 근저당 설정 금액이 3억 원 이상이었고, 전세보증보험도 가입되지 않은 상태였습니다.
문제의 핵심: 등기부등본 확인 없이 계약 진행 + 전세가가 시세보다 높았음
📍사례 2. “보증보험만 믿었다가... 후순위로 밀려 피해”
경기도 부천의 한 빌라에 거주 중이던 B씨는 HUG 전세보증보험에 가입했음에도 불구하고, 해당 집이 다수의 세입자를 둔 임대사업자 명의의 빌라였고, 보증금 순위가 밀려 일부만 보상을 받게 되었습니다.
문제의 핵심: 보증보험에 가입했더라도 우선순위 확보가 안 되면 보상 제한
3. 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 5가지
피해를 예방하려면 ‘정보’를 알고 있어야 합니다. 다음은 전세계약 전 반드시 확인해야 할 항목입니다:
① 등기부등본 열람 (실시간)
- 집주인 명의 확인
- 근저당권, 가압류, 압류 여부 확인
- 전세보증금보다 선순위 채권이 있으면 위험
② 시세 확인
- KB부동산, 국토부 실거래가 시스템에서 동일 평형 시세 조회
- 시세보다 10% 이상 높은 전세금 → 깡통전세 가능성 높음
③ 전입신고 & 확정일자
- 전입신고 + 확정일자가 있어야 대학력 + 우선변제권 확보
- 계약 후 즉시 전입신고 및 확정일자 받기
④ 보증보험 가입 여부
- HUG, SGI 서울보증 등 보증기관 가입 여부 확인
- 임대인이 가입 거부 시 계약 피할 것
⑤ 중개업소 신뢰도 체크
- 국토부 ‘중개업소 정보조회 시스템’ 활용
- 허위 매물 유도, 무리한 계약 강요 시 즉시 거절
4. 보증보험, 가입만으로 안심할 수 있을까?
많은 사람들이 “보증보험만 들면 안전하다”고 생각하지만, 실제로는 조건에 따라 보상 제한 또는 보상 거절이 발생할 수 있습니다.
주의해야 할 점
- 보증금 선순위 확보 필수 (다른 채권보다 늦으면 보상 못 받음)
- 보증기관이 감정한 시세 대비 전세금이 과도할 경우 가입 거절
- 임대인 채무 불이행 시 보상까지 수개월 소요될 수 있음
즉, 보증보험은 반드시 가입해야 하지만, 선순위 여부 + 시세 적정성 + 임대인 신용 상태까지 함께 확인해야 안전합니다.
5. 2026년 실수요자를 위한 전세 사기 예방 전략
- 전세계약은 ‘내가 주체’가 되어야 합니다.
- 서류는 직접 열람하고, 전문가가 아니라도 기본 구조는 이해하세요.
- 조금이라도 이상하거나 급하게 서두르는 중개업소는 과감히 피하십시오.
- 보증보험 가입은 필수, 입주 전까지 확정일자 + 전입신고 완료
- 가능하다면 빌라보다 아파트 중심으로 선택 (시세 투명성 확보)
마무리: 전세 계약, ‘모르면 위험하다’는 사실을 잊지 마세요
2026년에도 여전히 전세 사기는 발생하고 있으며, 깡통전세 위험은 형태만 바뀌어 지속되고 있습니다. 하지만 기본적인 정보만 알고 있다면 충분히 피해를 예방할 수 있습니다.
다음 글에서는 “전세 보증보험 100% 활용법: 가입 조건부터 실제 보상 사례까지”를 주제로, 보증보험 제도를 실전에서 어떻게 활용할 수 있는지 상세히 설명해드리겠습니다.