2026년 현재, 서울 아파트 시장은 지역별로 극명한 차이를 보이고 있습니다. 일부 지역은 빠르게 회복세를 보이는 반면, 특정 지역은 여전히 가격 조정 중입니다. 금리 인하, 정부 규제 완화, 그리고 인프라 확충이 맞물리며 서울 내부에서도 양극화가 심화되고 있는 상황입니다.
이번 글에서는 서울 주요 권역인 강남, 마포, 노원을 중심으로 시세 흐름과 향후 전망을 살펴보고, 실거주자와 투자자 모두에게 도움이 될 지역별 인사이트를 정리해보겠습니다.
1. 강남권 (강남구, 서초구, 송파구): 회복 선도 지역
전통적인 부촌이자 서울 집값의 ‘기준점’ 역할을 하는 강남권은 2025년 하반기부터 빠르게 회복세를 보이고 있습니다. 금리 안정과 더불어 고급 수요층의 매수세가 유입되며, 2026년 상반기 기준 평당 8,000만 원 이상의 시세를 회복한 단지가 다수 존재합니다.
주요 단지 시세 동향 (2026년 기준)
- 강남구 대치동 은마아파트: 전용 84㎡ 기준 23억~24억
- 서초구 반포자이: 전용 84㎡ 기준 29억~30억
- 송파구 잠실 리센츠: 전용 84㎡ 기준 21억~22억
강남권은 재건축 규제 완화 기대감, 학군 수요, 압도적인 생활 인프라로 인해 실거주와 투자 모두에서 꾸준한 수요가 유지되고 있습니다. 다만, 진입장벽이 높은 만큼 중장기적 관점에서 접근하는 것이 좋습니다.
2. 마포·용산·성동: 도심 접근성과 인프라로 인기 지속
이른바 ‘마용성’으로 불리는 지역은 서울 도심 접근성과 신규 개발 호재로 여전히 수요가 강한 곳입니다. 특히 용산정비창 개발, 한남뉴타운 재개발 등 대형 프로젝트가 진행 중이거나 가시화되면서 미래가치가 높은 지역으로 평가받고 있습니다.
마포구 시세 흐름
- 마포래미안푸르지오: 전용 84㎡ 기준 14억~15억
- 공덕SK리더스뷰: 전용 84㎡ 기준 13억~14억
용산구 시세 흐름
- 한남더힐: 전용 84㎡ 기준 30억 이상
- 용산 센트럴파크 해링턴스퀘어: 전용 84㎡ 기준 19억~21억
이 지역은 젊은 실수요층과 투자자 모두에게 인기가 있으며, 강북권에서 보기 드문 고급 아파트 수요가 꾸준히 유지되고 있습니다. 교통, 한강 조망, 중심지 접근성이라는 3박자가 매력 포인트입니다.
3. 노원·도봉·강북: 회복 중이지만 상승 여력 충분
서울 외곽 지역인 노도강(노원·도봉·강북)은 2023~2024년 가장 큰 하락폭을 보였던 지역 중 하나입니다. 그러나 2026년 들어서는 가격 하락이 멈추고 거래량이 점차 살아나는 모습입니다. 실수요자 중심의 매수세가 늘어나고 있으며, 상대적으로 저렴한 진입가가 장점입니다.
노원구 시세 흐름
- 중계그린아파트: 전용 84㎡ 기준 6억~6.5억
- 상계주공5단지: 전용 59㎡ 기준 4.5억~5억
GTX-C 노선 개통 예정으로 교통 여건이 개선될 예정이며, 서울 외곽이지만 직주근접을 원하는 실수요자에게는 가성비 좋은 선택지가 될 수 있습니다. 다만, 투자 수익률 측면에서는 단기 급등을 기대하기보다는 장기 보유 전략이 필요합니다.
4. 서울 아파트 시세 회복세, 지속 가능할까?
2026년 서울 전체 아파트 시세는 2023~2024년 조정기의 바닥을 지나, 점진적인 회복세를 보이고 있습니다. 특히 입지와 인프라가 우수한 지역부터 선별적으로 반등하고 있으며, 전세가 회복과 함께 갭 투자가 다시 주목받고 있는 상황입니다.
그러나 모든 지역이 동일한 속도로 회복되는 것은 아닙니다. 정부의 규제 완화, 교통망 확충, 개발 호재 여부 등에 따라 지역 간 온도차가 크게 나타나고 있으며, 실수요자와 투자자 모두 정확한 지역 분석이 중요한 시기입니다.
5. 실거주자와 투자자를 위한 지역 선택 팁
실거주자에게 유리한 지역
- 마포구: 교통 + 교육 + 직장 접근성
- 송파구: 학군 + 생활 편의성 + 강남 접근
- 노원구: 실속형 대단지 + 저렴한 매입가
투자자에게 주목할 지역
- 용산구: 대규모 개발 수혜 가능성
- 강북구: 가격 저점 + 도시재생 기대
- 성동구: 왕십리권역 개발 + GTX 수혜 가능
2026년 서울 아파트 시장은 과거와 같은 일률적인 상승장이 아닌, 지역별·입지별 차별화가 더욱 심화된 구조입니다. 내 목적과 상황에 맞는 지역을 선정하고, 시세 흐름을 주기적으로 체크하는 것이 무엇보다 중요합니다.
마무리: 서울 아파트, 이제는 선택의 시대
과거에는 ‘서울이면 다 오른다’는 인식이 있었지만, 2026년의 서울 아파트 시장은 선택과 집중의 시장으로 바뀌었습니다. 단순한 시세 추종보다는, 지역별 특성과 미래 가치를 꼼꼼히 따져보고 실거주 또는 투자 목적에 맞는 지역을 선정하는 것이 중요합니다.
다음 글에서는 “2026 경기 아파트 유망지역 TOP5”를 중심으로, 수도권 확장 지역의 가능성을 분석해보겠습니다.